肆眼驴找房金融部负责人表示，存贷利率“双降”，导致购房成本降低，但租金没有下降，从而导致租金回报率上涨，接下来由肆眼驴找房（苏州肆眼驴找房科技有限责任公司旗下品牌名）高级顾问给大家分享。
一、存贷利率“双降”的核心内容与动因
1. 政策背景与具体措施
LPR下调：2025年5月20日，1年期和5年期LPR均下调10个基点，分别降至3.00%和3.50%，为7个月来首次调整。以100万元30年期房贷为例，月供减少约56元，总利息节省近2万元。
存款利率下调：六大国有银行同步下调存款利率，活期利率降5BP至0.05%，1年期定存降至0.95%，3年/5年期降幅达25BP。此次存款降幅大于LPR，旨在缓解银行净息差压力（2025年Q1商业银行净息差降至1.43%的历史低位）。
2. 政策目标
减轻居民负债压力：存量房贷利率预计在重定价日后降至3.2%，增量房贷逼近3%。
刺激经济与优化资产配置：通过降低融资成本提振企业投资和居民消费，同时引导存款资金转向股市、债市或房产投资。例如，沪深300股息率达3.4%，部分房产租金回报率已超存款收益。
二、租金回报率上涨的表现与驱动因素
1. 租金回报率逆势上升
2. 结构性分化原因
供需关系：中小户型因人才引进（如香港“专才计划”年增3-5万人）、家庭租客增加（佛山三室户型成交占比45%）支撑租金需求。
房价调整：房价下行速度超过租金跌幅，推高静态回报率。
三、存贷双降与租金回报率上涨的联动逻辑
1. 降低持有成本，提升房产吸引力
房贷利率下行（如佛山首套房贷利率降至3%）与租金回报率（2%）的差值缩窄，部分区域出现“供平过租”（月供≈月租）。
贴现效应放大资产价值：存款利率降至0.95%后，年租金3万元的房产，贴现率从1.1%降至0.95%时，其70年折现价值从146万升至154万，增值5.5%。
2. 资金再配置的必然性
存款收益低于租金回报率及股息率，触发“存款搬家”。2024年理财规模增长部分源于存款转移，资金流向高收益资产（如债券、高股息股票、租赁房产）。
区域选择策略：投资者偏好低总价、高周转标的
四、区域分化与风险提示
1. 高回报潜力区
核心城市外围区域：香港屯门、沙田（回报率3.5%-4.5%）、佛山南海区（近广州客源，三室户型需求旺盛）。
老旧小区改造：翻新后租金溢价显著（如广州老旧住宅翻新出租回报率超3%）。
2. 高风险规避区
供应过剩区域：偏远新盘（如香港古洞北空置率20%）、佛山高明区（去化周期长）可能面临租金下行压力。
利率敏感标的：高杠杆物业（贷款成数>70%）、豪宅（回报率仅2.5%-3%）在利率反弹时现金流风险突出。
五、未来趋势与投资策略
1. 政策与市场展望
2025年LPR或再降50BP，房贷利率可能探至2.6%，更多城市租售比将超过房贷利率（如贵阳、哈尔滨已实现），租赁投资具备财务可持续性。
存款利率仍有下调空间（大行或降至1.2%），租金回报率与存款利差进一步拉大。
2. 理性投资建议
优先布局：
人口净流入区域的刚需小户型（如广佛交界、香港屯门）；
城市更新板块（如深圳旧改区、佛山千灯湖）。
规避风险：
写字楼密集区（中环空置率9%）、高总价豪宅；
利率差不足区域（租金回报率-HIBOR<1%）。
肆眼驴找房公寓负责人表示，存贷利率“双降”导致租金回报率上涨是存在一定关系的，但要选择合适的地段才有这个结果。